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Escrito por rfalci    12/02/2017 15:46:00

Imóvel na planta: avaliando riscos e benefícios


Comprar um imóvel na planta é uma das grandes seduções que o mercado imobiliário oferece. Os motivos são diversos: transforma um invenstimento de grande valor em prestações -  e o brasileiro, no geral, se preocupa mais com o valor da prestação do que com o montante final; aceita uma bela dose de fantasia em relação à expectativa final do imóvel, coisa que o imóvel pronto não permite; traz o apelo do novo e carrega uma expectativa de ganho financeiro, devidamente alimentada pelos corretores e fomentadores do empreendimento. Vejamos se a realidade condiz com essa expectativa e, como em todos os investimentos, se os riscos (inclusive de eventos raros) são compensados pelo potencial ganho financeiro. 


Para que um apartamento ou conjunto comercial fique pronto são necessários um terreno, uma incorporadora, uma construtora e uma imobiliária e, o mais importante de todos, o dinheiro. O primeiro passo, obviamente, é o terreno. Em um número enorme de empreendimentos o terreno é adquirido por alguém na pessoa física ou jurídica, que tenha expertise no mercado local (pode ser inclusive o dono da construtora ou empresa vinculada). Este terreno é incorporado ao empreendimento a preço de mercado, não sendo a negociação acessível para quem compra na planta. Na sequência, precisa-se captar recursos para viabilizar a obra, visto que a imensa maioria das construtoras não tem a soma total para a execução. Parte desses recursos pode vir de financiamentos bancários e parte pode vir de investidores que têm acesso ao projeto na sua fase embrionária. Esses realmente conseguem comprar a preços mais convidativos, pois são pessoas experientes e que cobram um prêmio para bancar o investimento. Uma vez vendido um número mínimo de unidades, a venda se extende ao público. Nesta fase do empreendimento, quem vendeu o terreno já está garantido (não vou comentar aqui quem permuta o terreno por algumas unidades no prédio, porque este assume um risco enorme), a construtora tem sua prestação de serviço garantida para a obra, os investidores, que adiantaram boa parte do dinheiro, têm uma perspectiva de retorno alta e a imobiliária receberá ad exitum, sem arriscar seu patrimônio. O comprador no stand, ou seja, nós, amadores, que ironicamente somos chamados de investidores, chegamos no final da cadeia. É o fim da festa que, ao contrário das bodas de Canaã, não guarda o melhor vinho para o final. No entanto, pode ainda restar alguma emoção para a chepa. Historicamente, como já dito em outro artigo, a valorização do imóvel no longo prazo segue o IPCA. No entanto esse gráfico não é uma reta. Existem períodos de aquecimento no mercado imobiliário, que posteriormente se compensam. Não posso imaginar que alguém acreditou que a euforia de 2008 a 2012 fosse durar para sempre, que fosse ficar rico comprando e vendendo imóvel. Ou que acreditou  que aquele “amigo”, que veio lhe pegar pela vaidade, oferecendo um negócio tão bom que ele quis te dar ao invés de ficar para ele, fosse um abnegado de bens materiais. Bom, se acreditou nisso, sugiro escrever uma carta ao Papai Noel pedindo seu imóvel. Mas o fato é que, quem comprou em 2008 na planta e vendeu até 2012, provavelmente ganhou dinheiro. Basta ver o gráfico abaixo que entenderá. 



Mas se a empolgação o fez repetir o processo no final de 2012 encontrará desfecho diferente. Muito fácil comentar o passado, mas foram pouco os capazes de enxergar isto nestes anos que se passaram. Os que o fizeram, provavelmente não estavam entre os amadores que saem aos domingos pingando de stand em stand sendo, insuflados por profissionais do mercado imobiliário. O fato é que o investidor amador erra frequentemente o timing do investimento, entra atrasado, porque é um dos últimos a seguir a manada, já quando ela está na rota do desfiladeiro. Não bastasse isso, assume riscos enormes: o primeiro e o mais óbvio é o de a construtora apresentar problemas financeiros e não concluir a obra. Basta olhar os balanços das que têm capital aberto (temos esse material disponível neste site). Segundo é o de a obra apresentar problemas ao longo da execução – embargos e outros impedimentos legais. Não há necessidade de listar outras possíveis adversidades. Nessas duas situações, apesar do exuberante código do consumidor, o comprador terá dificuldades enormes para rever seu dinheiro. Finalmente, o evento menos grave, porém o mais frequente é de a realidade não corresponder à expectativa. Além da fantasia que o comprador faz ao ver a planta, por ser amador, comete mais erros. Quarto que não cabe acama, garagem que não cabe o carro, ou quando o faz não abre a porta, banheiros ridiculamente pequenos e mais uma lista sem fim de adversidades que, por menores que sejam o incomodarão até vender o imóvel. Poderia citar ainda as despesas extras no final da construção como decoração do hall e outras pequenas mudanças feitas pelos compradores no acabamento , que não estavam previstas em contrato. No caso de um imóvel comercial, basta não alugar pelo valor que o corretor falou que alugaria que toda matemática do investimento vai por água abaixo. Para os que descansam na traquilidade que a justiça o salvará das intempéries como se fosse aquela mãe acolhedora que pega seu filho no colo quando algo de errado acontece, lembro que, apesar do contrato ser mais longo que uma antiga lista telefônica, será sempre uma briga entre um gatinho desnutrido e uma leão faminto. E já informo que você, investidor amador, não é o leão. Não ouso dizer que não existam bons negócios comprando na planta. Mas certamente são muito menos que a imensa maioria imagina. Só lembrar que nem sempre o que a maioria faz é bom ou está certo.



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