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Escrito por thi    09/02/2017 22:03:06

Assimetrias no setor imobiliário


Escrito por Gustavo Rocha.

O risco das assimetrias mal calculadas no setor imobiliário

O gênio Nassim Taleb, autor do best-seller Cisne Negro e mais recentemente do Antifrágil, é umas das referências intelectuais que possuo para poder embasar os meus investimentos. Uma das teorias mais lúcidas dele é sobre a necessidade de se calcular bem o risco e o retorno dos investimentos. Muitas vezes apostamos em determinado empreendimento sem calcular os possíveis Cisnes Negros que possam advir. Os eventos desconhecidos e inesperados sempre ocorrerão mais cedo ou mais tarde.

Em contratos de permuta imobiliária, aquele onde o permutante aporta o imóvel e a incorporadora desenvolve o empreendimento é um dos modelos mais arriscados de investimento. Se analisarmos bem e verificarmos as margens históricas dos empreendimentos imobiliários veremos que não há margem para erro. Qualquer evento inesperado (Cisne Negro) ou até mesmo um retorno à media de mercado (esfriamento) pode inviabilizar por completo o empreendimento imobiliário. 

Em mercados de alta é muito comum que empresas novas, sem experiência em crises e sem boa capitalização, assumam vários lançamentos  devido a forte captação de parceiros de áreas atraídos pela maior percentagem de participação paga pelo empreendimento. Enquanto incorporadoras tradicionais propõem pagar 12% a 15% de participação nos empreendimentos, estas novatas conseguem captar as parcerias pagando sempre 1% a 3% acima do que o mercado experiente paga. É aí que reside o problema e onde faço a análise da assimetria de risco.

Ocorre que os mercados não sobem a vida toda, Cisnes Negros ocorrem e sempre haverá momento onde a demanda esfriará. Neste momento as empresas novatas, alavancadas, inexperientes e sem a devida capitalização (com custos mais altos de permuta) tem maiores dificuldades em levar seus projetos adiante e muitas sucumbem deixando os permutantes na mão. 

Neste momento o raciocínio da assimetria mal calculada fica exposto: Vale a pena arriscar 100% do seu imóvel para obter 1% a 3% a mais? Além de sabermos que os mercados corrigem, o que nos leva a insistir no maior retorno expondo todo o risco.

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