1. Home
  2. Artigos
  3. Imóveis
  4. Quem pensa em investir em imóvel deve fazer esta conta

Escrito por rfalci    03/02/2017 23:19:05

Quem pensa em investir em imóvel deve fazer esta conta


A tradição caótica da economia brasileira caracterizada pelo famoso voo de galinha, crise atrás de crise, décadas perdidas e um histórico sem fim de planos econômicos, trocas de moeda e confiscos fez com que as gerações dos nossos pais e avós acreditassem que o único investimento seguro fosse imóvel. De fato eles têm razão: em países com economia caótica o imóvel é a forma de preservar algum patrimônio. Vamos, então, exercitar a matemática e os juros compostos.

Primeiro, os fatos: a valorização histórica dos imóveis no Brasil segue o IPCA – é o que demonstra os estudos sérios disponíveis na internet. Esqueça aquela conversa do amigo que disse que comprou um apartamento na planta, pagou tanto e agora vale muito mais (mas nem proposta de venda ele tem). Isso é conversa de botequim e não deixa ninguém rico. Temos um confisco parcial do imóvel anual chamado de IPTU – certo ou errado, deve ser pago. Existem também despesas de manutenção mínima, traduzida pelo condomínio, em prédios e custo de manutenção da propriedade e segurança nas casa, sítios, etc. Recentemente estive pesquisando imóveis para possível investimento, de forma que tenho alguns números frescos na mente. Vamos para os exemplos práticos.

Um imóvel tem, aproximadamente, 2,5% do seu valor de despesas anuais. Isso inclui IPTU, condomínio e manutenção mínima, sem reformas. Ou seja, um imóvel de um milhão tem aproximadamente 2.000 reais de despesa mensal entre IPTU, condomínio etc . Alguns um pouco mais, alguns menos; mas não foge muito disso.

Suponhamos que um investidor tenha milhão de reais. Na opção A, ele compra um imóvel, que gera despesas de aproximadamente 2,5% do valor do bem ao ano. Na opção B ele fez aplicações diversificadas e tem uma rentabilidade líquida da carteira de 3% ao ano que, apesar de medíocre, é o que o investidor amador médio consegue, sem grandes riscos. Vamos supor também que não fosse possivel usar outro dinheiro além desse milhão e que, para pagar as despesas do imóvel ele fosse vendendo pequenos fragmentos desse bem. Vamos também desconsiderar inflação porque sabemos que o valor do imóvel acompanha o IPCA e estamos somente considerando a rentabilidade líquida da carteira do investidor B. A conta fica fácil. Vejamos o que acontece depois de 40 anos, no momento da aposentadoria. O investidor A, tem o patrimônio igual a ZERO, ou seja, nesse período os impostos e manutenção custaram o valor do imóvel. Em contra partida, o investidor B tem R$3.262.037,79, que equivale a um milhão rendendo 3% ao ano por 40 anos. Se ele conseguir uma rentabilidade de 4% ao ano (número muito usado pelos americanos para cálculo de aposentadoria), seu patrimônio seria de R$ 4.801.020,63.

Quero deixar claro que não sou contra investimento em imóveis, mas entendo perfeitamente um amigo meu, que só compra imóvel em países onde não tem IPTU e as despesas de manutenção são baixas. Devemos considerar também a hipótese de alugar o imóvel e ter um inquilino honesto que não deprecie demais seu imóvel etc. Pode-se investir em uma incorporação em área de forte expansão demográfica mas... não é a regra. Para cada caso de sucesso conhecemos vários de fracasso, como um herdeiro que recebe um imóvel e se endivida para mantê-lo. Ou faz como a maioria: simplesmente não faz conta, não avalia seu patrimônio, enfia a cabeça na terra como avestruz, e ainda pinta de soberbo dizendo resultado não é importante. Aposenta com muito menos patrimônio e, deste patrimônio maltratado dependerá para pagar suas despesas na velhice.

Imóveis podem ser bons investimentos. Poucos efetivamente ganharão dinheiro, uma boa parte preservará algum patrimônio e muitos vão sentir na pele a conta feita neste texto.



Gostou do texto? Cadastre-se no site e começe a seguir o usuário rfalci. Sempre que ele postar um novo artigo, você será notificado.

Para ler outros textos do usuário rfalci, clique aqui.



Comentários


Ainda não existem comentários para este artigo.